Condo kaufen in Thailand als Ausländer — was erlaubt ist und was nicht

Von Tobias Gensicke · geprüfter Stand: 15. September 2026 · Grundlage: Kapitel 15 des Handbuchs

Ausländer dürfen in Thailand kein Land freehold besitzen: kein Grundstück, kein Haus mit Grundstück. Das ist geltendes Recht und keine Verwaltungspraxis, die sich mit dem richtigen Anwalt umgehen ließe. Erwerbbar sind Eigentumswohnungen, und auch die nur innerhalb einer Quote. Alles darüber hinaus ist entweder zeitlich begrenzt oder rechtlich unsicher. Die meisten teuren Fehler von Auswanderern in Thailand haben genau an dieser Stelle ihren Ursprung.

Die 49-Prozent-Quote beim Condo

Rechtsstand: Section 19 Condominium Act (im Handbuch geprüft im August 2026). Ausländer können Eigentumswohnungen freehold erwerben, solange die in ausländischer Hand befindlichen Einheiten 49 Prozent der verkaufbaren Fläche des Gebäudes nicht übersteigen. Der Deckel gilt pro Projekt und bezieht sich auf die Fläche, nicht auf die Anzahl der Einheiten. Ausländer dürfen kein Land freehold besitzen.

Dass die Quote an der Fläche hängt und nicht an der Zahl der Wohnungen, ist mehr als eine Formalie: Ein Gebäude kann rechnerisch noch freie Einheiten haben und trotzdem flächenmäßig ausgeschöpft sein. Der aktuelle Stand der Auslandsquote gehört deshalb vor jede Kaufverhandlung, schriftlich bestätigt von der Verwaltung des Gebäudes. Ist die Quote voll, lässt sich die Wohnung nicht freehold erwerben, unabhängig davon, was der Makler sagt.

Für den Kauf selbst gilt ohne Ausnahme: ein vom Verkäufer unabhängiger Anwalt. Der Anwalt des Entwicklers ist nicht Ihr Anwalt.

Der Kaufpreis muss aus dem Ausland kommen

Ein Punkt, der oft erst beim Notartermin auftaucht: Der Kaufpreis muss in aller Regel aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen werden. Die Bank stellt darüber eine Bescheinigung aus, und diese Bescheinigung ist beim Land Department vorzulegen. Wer das Geld vorher in Baht wechselt oder aus thailändischen Quellen zahlt, bekommt Probleme bei der Umschreibung.

Die Zahlungswege gehören also vor die erste Überweisung, nicht danach. Wie ein thailändisches Konto überhaupt zustande kommt und welche Wege für Transfers offenstehen, behandelt der Artikel zum Bankkonto in Thailand.

Leasehold: 30 Jahre, nicht 90

Ist die Auslandsquote voll, bieten Entwickler regelmäßig Leasehold an: ein Pachtrecht über 30 Jahre, häufig mit Klauseln über zwei weitere Verlängerungen von je 30 Jahren, also nominell 90 Jahre.

Rechtsstand: Verlängerungsklauseln binden Rechtsnachfolger nicht (im Handbuch geprüft im August 2026). Die Höchstdauer eines Leasehold beträgt 30 Jahre. Verlängerungsklauseln sind üblich — thailändische Gerichte haben jedoch mehrfach entschieden, dass solche Klauseln künftige Eigentümer nicht binden. Eine Verlängerungsoption ist eine Option, keine Garantie.

Wer eine 90-Jahres-Rechnung aufmacht, rechnet mit einem Recht, das er nicht hat. Verkauft der Eigentümer das Grundstück nach zwanzig Jahren, kann der neue Eigentümer die Verlängerung verweigern, und der Pächter hat nach dreißig Jahren nichts.

Das macht Leasehold nicht in jedem Fall unbrauchbar. Für einen 65-Jährigen deckt ein 30-Jahres-Leasehold die statistische Lebenserwartung ab und kann eine vertretbare Konstruktion sein. Für einen 40-Jährigen ist es keine Altersvorsorge, und als Erbmasse taugt es nicht. Für wen sich welche Variante trägt, gehört vor dem Vertrag zum unabhängigen Anwalt.

Was angekündigt ist und nicht gilt

Schwebezustand: 75-Prozent-Quote und 99-Jahres-Pacht (geprüft am 15. September 2026). Seit Mitte 2024 werden diskutiert: eine Anhebung der Auslandsquote von 49 auf 75 Prozent, teils nur für Phuket, teils nur für Einheiten oberhalb von 10 Millionen Baht, sowie eine Verlängerung der Höchstpachtdauer von 30 auf 99 Jahre. Beides ist nicht Gesetz geworden.

Die Debatte ist real und läuft seit dem Kabinettsbeschluss vom 18. Juni 2024. 2025 gab es zudem einen Entwurf des Department of Lands, der 99 Jahre nur mit Staatsbehörden als Verpächter vorsah. Geltendes Recht ist daraus bis zum 15. September 2026 nichts geworden.

Wer auf diese Ankündigungen hin kauft, kauft auf einen politischen Vorschlag. Solche Vorschläge werden in Thailand seit Jahren wiederkehrend diskutiert und wiederkehrend nicht umgesetzt.

Die Firmenkonstruktion ist illegal

Weit verbreitet und trotzdem rechtswidrig: Ein Haus mit Grundstück wird über eine thailändische Gesellschaft gekauft, an der thailändische Anteilseigner formal 51 Prozent halten, wirtschaftlich aber nichts zu sagen haben. Diese Nominee-Strukturen können zur Nichtigkeit des Erwerbs, zum Entzug des Aufenthaltsrechts und zur Ausweisung führen. Behördliche Kampagnen dagegen hat es in den vergangenen Jahren wiederholt gegeben.

Seit dem 1. August 2026 prüft das Department of Business Development Gesellschaften vertieft auf solche Strukturen, und zwar nicht nur bei der Gründung, sondern auch bei jeder Änderung von Gesellschaftern, Direktoren und Zeichnungsberechtigten (Anordnung Nr. 2/2569).

Wer Ihnen diese Konstruktion anbietet, ob Makler, Entwickler oder Kanzlei, bietet Ihnen ein Risiko an, das er selbst nicht trägt.

Die legalen Alternativen

Kauf auf den Namen des thailändischen Ehepartners. Rechtlich möglich, wirtschaftlich riskant: Das Eigentum gehört dann tatsächlich dem Partner. Bei Trennung oder Tod gilt thailändisches Familien- und Erbrecht. Es gibt Gestaltungen zur Absicherung, etwa ein langfristiges Nutzungsrecht (Usufruct) oder ein eingetragenes Wohnrecht. Beide müssen sorgfältig ausgestaltet sein, was ohne eigenen Anwalt nicht zu leisten ist.

Langfristige Miete statt Kauf. Bei einer Wohnung, die 4 Millionen Baht kostet, und einer Miete von 20.000 Baht im Monat sind das über 16 Jahre Miete für den Kaufpreis. Ohne Instandhaltung, ohne Verwaltungsgebühren, ohne Wertverlust und mit voller Beweglichkeit.

Was Mieten 2026 kostet

Möblierte Ein-Zimmer-Wohnungen, Größenordnungen für 2026, umgerechnet mit rund 38 Baht je Euro:

Möbliert ist der Standard, nicht die Ausnahme. Die Qualität schwankt allerdings erheblich: „möbliert" kann von vollständig ausgestattet bis zu einem Bett und einem Schrank alles bedeuten. Wie sich die Miete in ein Monatsbudget einfügt, zeigt der Artikel zu den Lebenshaltungskosten.

Was im Mietvertrag steht und was fehlt

Thailändische Mietverträge sind kürzer und mieterunfreundlicher als deutsche. Es gibt keinen Kündigungsschutz nach deutschem Muster, keine Mietpreisbremse und keine Betriebskostenverordnung.

Laufzeit. Üblich ist ein Jahr. Kürzere Laufzeiten sind möglich, kosten aber Aufschlag. Verträge über drei Jahre und länger müssen beim Land Department registriert werden, um voll wirksam zu sein, was in der Praxis selten geschieht und bei Streit relevant wird.

Kaution. Ein bis zwei Monatsmieten, häufig zwei. Die Kaution zurückzubekommen ist der häufigste Streitpunkt überhaupt. Der Zustand der Wohnung gehört beim Einzug lückenlos dokumentiert, mit Fotos und Video, mit sichtbarem Datum, und schriftlich bestätigt.

Strom. Der wichtigste Punkt, den Neuankömmlinge übersehen. Manche Condo-Verwaltungen rechnen Strom nicht zum Tarif des Versorgers ab, sondern mit einem eigenen, deutlich höheren Satz. Bei einer Klimaanlage, die in der Heißzeit durchläuft, kann der Unterschied mehrere tausend Baht im Monat ausmachen. Der Preis je Kilowattstunde gehört deshalb vor Vertragsschluss erfragt und mit dem regulären Tarif der Provincial Electricity Authority beziehungsweise der Metropolitan Electricity Authority verglichen. Eine Abrechnung des Vormieters zeigt, worauf es hinausläuft.

Wasser wird ähnlich gehandhabt, fällt aber betragsmäßig kaum ins Gewicht.

TM30. Der Vermieter muss Ihren Aufenthalt melden. Das gehört zur Vertragsfrage gemacht, und der Beleg gehört ausgehändigt. Ein Vermieter, der die Meldung scheut, hat in aller Regel einen Grund dafür, nicht selten den, dass er die Einkünfte nicht erklärt. Welche Meldungen sonst noch anfallen, steht im Artikel zu TM30, TM47 und TDAC.

Wie man beim Mieten vorgeht

1. Die ersten vier bis acht Wochen in einem Serviced Apartment oder Monatsappartement. Nicht länger, weil es teuer ist. Nicht kürzer, weil man vier Wochen braucht, um Viertel und Preisniveau zu verstehen.
2. Vor Ort suchen, nicht online. Die Online-Angebote sind auf Ausländer zugeschnitten und entsprechend bepreist. Wer im Viertel läuft, an Anlagen klingelt und mit der Verwaltung spricht, findet regelmäßig 20 bis 30 Prozent günstiger.
3. Zwei bis drei Wohnungen ernsthaft prüfen, nicht die erste nehmen.
4. Zustand dokumentieren, Stromtarif prüfen, TM30 klären.
5. Erst dann unterschreiben.

Der häufigste Fehler: im ersten Jahr kaufen

Die Motive sind gut: ankommen, etwas Eigenes haben, keine Miete zahlen. Und die Preise wirken günstig, gemessen an deutschen Verhältnissen. Was dabei zusammenkommt, ist ungünstig. Man kennt den Ort noch nicht gut genug, um zu wissen, ob man dort bleiben will. Man kennt die Anlage nicht, nicht die Nachbarn, nicht die Verwaltung, nicht die Höhe der Instandhaltungsrücklage, nicht die Verkehrsanbindung im Berufsverkehr. Man kennt den Markt nicht und zahlt deshalb Ausländerpreis. Und man ist statistisch in der Phase mit der höchsten Rückkehrwahrscheinlichkeit.

Das Handbuch zieht daraus eine Regel: Binden Sie in den ersten drei Jahren kein Vermögen in Thailand, das Sie nicht innerhalb von drei Monaten wieder herausbekommen. Eine Eigentumswohnung ist genau das Gegenteil.

Ein Beispielfall aus dem Handbuch, Familie Bruckner, zeigt, wie das zusammenspielt. Erstens die Quote: In den Gebäuden mit Schulanbindung, die für die Familie infrage kommen, ist die 49-Prozent-Quote häufig ausgeschöpft, weil genau dort viele Ausländer wohnen wollen. Dort böten Entwickler regelmäßig Leasehold an, mit dem beschriebenen Problem. Zweitens die Liquidität: Die Wegzugsbesteuerung auf die GmbH-Anteile kann in diesem Fall rund 47.900 Euro kosten, von 95.000 Euro Ersparnissen bleibt nach Wegzugsteuer, Anlaufkosten und Rückkehrpuffer wenig für eine Anzahlung. Drittens die Bindung: Eine Wohnung, die man im Zweifel unter Zeitdruck verkaufen muss, auf einem Markt, auf dem als Käufer nur die 49-Prozent-Quote und thailändische Interessenten infrage kommen, ist das Gegenteil eines Sicherheitsnetzes.

Was das Handbuch dazu zusätzlich enthält

Kapitel 15 von Auswandern nach Thailand — Das Handbuch enthält die Handgriffe für Besichtigung und Vertragsschluss sowie den Verweis auf das thailändische Familien- und Erbrecht in Kapitel 21, das für den Kauf auf den Namen des Ehepartners entscheidend ist. Leseprobe und kostenlose Checkliste gibt es per E-Mail; weitere Themen stehen in der Ratgeber-Übersicht.

Dieser Artikel informiert über die Rechtslage zum genannten Stand und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Versicherungsberatung im Einzelfall. Thailändisches Visumsrecht und deutsches Steuer- und Sozialrecht ändern sich unabhängig voneinander; prüfen Sie vor jeder verbindlichen Entscheidung den aktuellen Stand bei der zuständigen Stelle.